Slik kan du tjene gode penger på utleiebolig

september 29, 2020
Slik kan du tjene gode penger på utleiebolig

Mange har tjent mye penger på boligutleie. Men hvilke objekter egner seg som utleiebolig og hva bør du være obs på?

 – Det er viktig å bruke tid på å finne riktig utleieobjekt. Regn ut om boligen du vurderer å leie ut blir en lønnsom investering, sier megler i W Eiendomsmegling, Oliver Faraji.

Du trenger ikke alltid kjøpe flere boliger for å hente inn leieinntekter. Har du ubenyttet potensiale i for eksempel egen bolig som egner seg til utleie? Her kan det være penger å tjene, mener megler.

Flere måter å drive med boligutleie –

Utleie i egen bolig

Det kan være skattefritt å leie ut deler av egen bolig. Delen du bruker selv må være minst like mye verdt eller mer, enn den delen du leier ut. Det er markedsverdien på enheten du leier ut som er avgjørende.

-For eksempel har jeg en bolig for salg nå med utleieenheter, Nordre Skogveien 42.

 
Velkommen til Nordre Skogveien 42, en ærverdig murvilla over fire plan fra 1917, tegnet av Schak Bull.

I dag er det leieinntekter på 10.000,- for underetasjen og utleieinntekter på kr 13.000,- for 1. etasje i mnd. Eieren bor selv i hoveddelen, som er i 2. og 3. etasje. Hoveddelen er beregnet til en utleieverdi på kr 15.000 – 17.000 i mnd. Dersom eier ønsker å leie ut både underetasjen og 1. etasje, vil det være skattepliktig, fordi det er en totalt større markedsverdi på disse enhetene enn hoveddelen som eier selv bor i. Velger eier å leie ut kun en av utleiedelene, vil det kunne være skattefritt.

Har barna flyttet ut eller har du en kjeller som du ikke bruker?

-I noen tilfeller kan det være lønnsomt å bygge om f.eks kjeller i egen bolig for utleie. Andre velger å investere i større bolig for å dele den opp og leie ut mindre deler av boligen som man selv bor i. Utleie i egen bolig kan være en god ekstrainntekt i måneden, mener Oliver Faraji.

Velger du å tilrettelegge f.eks kjelleren din for utleie, vil dette kunne gi deg skattefrie leieinntekter så lenge utleieverdien er mindre enn den delen du selv bor på. Hvis tilrettelegging for utleie vil koste deg 100.000,-, som senere vil kunne gi deg 10.000, – i månedlige leieinntekter, vil dette trolig være en god investering, både dersom du har tenkt til å bo der selv, men også dersom du vurderer å selge. 

-Leieinntekter gjør gjerne boligen mer attraktiv, forteller Oliver.

Kjøpe boliger for å leie ut

Når du skal kjøpe et utleieobjekt bør du tenkte på følgende:

-Boligen du leier ut må være godkjent for utleie. Det stilles krav til lys, luft, rømningsveier og godkjente soverom. Sjekk alltid dette før du legger inn bud, mener Oliver.

Oliver Faraji | Partner W Eiendomsmegling

Hvem skal du leie ut til? 

Skal du leie ut til studenter, bør du tenke på beliggenhet i forhold til skoler/ universiteter og kollektivtrafikk i nærheten. Dette vil gjøre boligen mer attraktiv for leietakere.

– Boliger til større barnefamilier er ofte dyrt, og derfor velger noen familier å leie. Barnefamilier ønsker gjerne langsiktige leieavtaler og flytter sjeldnere på seg. Her vil det være attraktivt med barnevennlige områder, barnehager, og skoler i nærheten, forteller Oliver.

Hvilken stand er boligen i?

Hvilke eventuelle oppgraderinger må gjøres og hva vil dette koste?

Pass på at objektet du kjøper er i god stand. Det er kjedelig å få store renoveringskostnader som tar vekk fortjenesten din ved utleie.

Oliver Faraji mener du bør tenke gjennom følgende:

  • Hvilken verdiøkning vil oppgradering gi deg på sikt?
  • Har boligen et potensiale for å sette inn et ekstra soverom?
  • Hvor mye kan du leie ut hvert soverom for? Eventuelt, hvor mye kan du leie ut hele boligen for?
  • Hvor mange skal du leie ut til?
  • Hva vil faste utgifter på utleieobjektet være sett opp mot potensielle inntekter? Med dette menes: Fellesutgifter, kommunale avgifter, eiendomsskatt, avdrag på lån osv.
  • Hvor mye tid beregner du selv å bruke på utleie? Husk at det er utleier som regel må ordne ting i utleieboligen hvis noe skulle bli ødelagt eller trenge vedlikehold.
  • Hvordan er boligmarkedet i det område du vurderer å kjøpe utleieboligen i, og hvor lenge vurderer du å sitte med utleieobjektet? Mye av verdien i utleieboligen ligger i verdistigningen i markedet over tid, ikke kun i leieinntekter.

For å få en lønnsom utleiebolig, er det viktig å vurdere hvilken bolig som gir den beste kombinasjonen av løpende leieinntekter og den potensielle verdistigningen i eierperioden. 

-Samtidig må du også huske å ikke kun se på direkte avkastning, men ta med alle inntekter og kostnader når du setter opp regnestykket, avslutter megleren.