Markus Håland.
Mange tjener svært gode penger på oppussingsobjekter, men det er ikke alle boliger som blir en lønnsom affære, forteller Håland.
Er du en av dem som vurderer å kjøpe bolig for å pusse opp og deretter selge? Lurer du på hvordan du kan tjene penger på oppussingsobjekter? Les meglerens svar her!
Markus Håland har flere års erfaring fra eiendomsmeglerbransjen, og har utallige boligsalg i ryggen, inkludert oppussingsobjekter.
– Jeg får ofte spørsmål fra potensielle kjøpere hvilke objekter det vil lønne seg å kjøpe for å pusse opp og deretter selge. Mange tjener svært gode penger på oppussingsobjekter, men det er ikke alle boliger som blir en lønnsom investering, forteller Håland.
Sjekk alltid:
- Alder på boligen
- Alder på røropplegg. Må noe byttes? Er det planer om å skifte rør i bygget som du må ta hensyn til ved oppussing?
- Det elektriske anlegget. Er det nok kapasitet eller må det oppgraderes?
- Alder og tilstand på vinduer?
- Hvordan er boligen isolert?
- Kan eller bør planløsningen endres?
- Tilstand på drenering
- Har boligen fuktskader?
- Hvordan er tilstanden på tak og kledning
Hva blir lønnsomt?
Megleren mener du som kjøper bør sette opp et regnestykke og vurdere objektet grundig. Tenk på hva som er lurt å pusse opp og hvordan arbeidet skal utføres.
Det er ikke alle oppussingsprosjekter du vil få mer igjen for ved å skifte alt.
Finn ut hva som må gjøres med objektet før du kjøper. Hør med en lokalkjent eiendomsmegler hva målgruppen for objektet ditt er opptatt av, slik at du prioriterer å bruke penger på det som gir avkastning for deg.
Skal du pusse opp en gammel villa på Paradis vil målgruppen være opptatt av andre kvaliteter enn det målgruppen for en liten studio leilighet i Bergen sentrum er opptatt av. Her er det vidt forskjellige kjøpergrupper.
Her er regnestykket du bør se på:
- Totalkostnad ved kjøp av boligen (kjøpesum + omkostninger)
- Hvor lenge blir du sittende med boligen og hva koster dette? Felleskostnader, kommunale avgifter, strøm, finansieringskostnader etc. Ta med alle kostnader.
- Er det behov for å leie inn fagfolk eller kan du gjøre den nødvendige oppussingen selv?
- Hva blir den totale kostnaden for oppussingen inkludert materialer og bruk av fagfolk?
- Hvor mye vil det koste å selge objektet igjen?
- Om du ikke har eid og bodd i boligen 12 av de siste 24 mnd må du også skatte 22% av gevinsten.
Eksempel
Per kjøper en bolig i januar 2019 for kr 3.400.000,- . Han betaler kr 100.000,- i kjøpsomkostninger. Boligen blir pusset opp for kr 400.000,-. Per selger boligen igjen i august 2019 for kr 4.500.000,- og betaler kr 100.000,- i salgskostnader.
Ettersom Per ikke oppfyller kravet til eiertid og botid er salget skattepliktig (i 2019 er skattesatsen 22% av gevinsten).
For at salget ikke skulle vært skattepliktig måtte Per ha eid boligen i 1 år (12 måneder) før den ble solgt igjen. Per måtte samtidig ha brukt boligen til egen bolig i minst 1 år (12 måneder) av de siste 2 årene (24 måneder).
Han solgte boligen for kr 1.000.000,- mer enn han kjøpte den for. Selv om salget er skattepliktig har han krav på en del fradrag som vil redusere skatten.
Slik vil regnestykket til oppussingsobjektet se ut:
Salgssum: kr 4.500.000,-
– Kjøpesum: kr 3.400.000,-
– Omkostninger ved kjøp: kr 100.000,-
– Kostnad for oppussing: kr 400.000,-
– Salgskostnader: kr 100.000,-
= Gevinst: kr 500.000,-
Per må skatte 22% av gevinsten på 500.000,-, som tilsvarer kr 110.000,-.
I tillegg har Per også betalt kr 50.000,- i løpende kostnader til strøm, felleskostnader, forsikring, kommunale avgifter etc. Nettogevinsten på investeringen blir da:
Gevinst: kr 500.000,-
– skatt: kr 110.000,-
– løpende kostnader: kr 50.000,-
= nettogevinst: kr 340.000,-
(NB! De faktiske kostnadene vil variere ut i fra boligtype, eierform, boligens salgs-/kjøpesum etc.)
Hva er lurt å fikse i boligen?
Hver bolig er unik, og jeg anbefaler alltid interessenter å sette seg godt inn i oppussingsobjektet før man byr. Finn ut på forhånd hva som må gjøres før du legger inn bud.
Det kan alltid være potensielle fallgruver som hindrer at det blir en god investering, men i de fleste tilfeller jeg har vært borti, har oppussingsobjektene gitt gode overskudd til selger.
Hvem utfører arbeidet?
Et godt tips er å bruke de samme fagfolkene når du skal kjøpe for å pusse opp og deretter selge hvis du skal gjøre det flere ganger. Gode samarbeidspartnere pleier å lønne seg, både prismessig og service.
– Jeg anbefaler å undersøke at de som utfører arbeidet har norske godkjenninger, slik at du får garanti på arbeidet. Pris og kvalitet henger ofte sammen.
Ulike lover og regler for ulike eierformer
Kjøper du leilighet i et sameie eller borettslag må du sjekke om det foreligger planer som kan medføre økning i fellesgjeld eller felleskostnader. Dette kan f.eks være skifting av tak, vinduer eller andre nødvendige oppgraderinger.
Sørg for å ha god margin
En god regel er å styre unna objekter hvor regnestykket ikke går opp i opp. Husk at du bør ha en god margin slik at du ikke går i null eller taper på oppussingsobjektet. Hvilken pris får du for boligen, og hva ser du for deg å sitte igjen med når alle kostnader for oppussing og salg er dekket?
SOLGT! Markus solgte nylig dette oppussingsprosjektet på Kronstad. Attraktivt bolighus med 4 leiligheter. Stort potensiale. Sentrumsnær beliggenhet. Like ved bybanen.
