Slik kan du tjene gode penger på utleiebolig

Slik kan du tjene gode penger på utleiebolig

Mange har tjent mye penger på boligutleie. Men hvilke objekter egner seg som utleiebolig og hva bør du være obs på?

 – Det er viktig å bruke tid på å finne riktig utleieobjekt. Regn ut om boligen du vurderer å leie ut blir en lønnsom investering, sier megler i W Eiendomsmegling, Oliver Faraji.

Du trenger ikke alltid kjøpe flere boliger for å hente inn leieinntekter. Har du ubenyttet potensiale i for eksempel egen bolig som egner seg til utleie? Her kan det være penger å tjene, mener megler.

Flere måter å drive med boligutleie –

Utleie i egen bolig

Det kan være skattefritt å leie ut deler av egen bolig. Delen du bruker selv må være minst like mye verdt eller mer, enn den delen du leier ut. Det er markedsverdien på enheten du leier ut som er avgjørende.

-For eksempel har jeg en bolig for salg nå med utleieenheter, Nordre Skogveien 42.

 
Velkommen til Nordre Skogveien 42, en ærverdig murvilla over fire plan fra 1917, tegnet av Schak Bull.

I dag er det leieinntekter på 10.000,- for underetasjen og utleieinntekter på kr 13.000,- for 1. etasje i mnd. Eieren bor selv i hoveddelen, som er i 2. og 3. etasje. Hoveddelen er beregnet til en utleieverdi på kr 15.000 – 17.000 i mnd. Dersom eier ønsker å leie ut både underetasjen og 1. etasje, vil det være skattepliktig, fordi det er en totalt større markedsverdi på disse enhetene enn hoveddelen som eier selv bor i. Velger eier å leie ut kun en av utleiedelene, vil det kunne være skattefritt.

Har barna flyttet ut eller har du en kjeller som du ikke bruker?

-I noen tilfeller kan det være lønnsomt å bygge om f.eks kjeller i egen bolig for utleie. Andre velger å investere i større bolig for å dele den opp og leie ut mindre deler av boligen som man selv bor i. Utleie i egen bolig kan være en god ekstrainntekt i måneden, mener Oliver Faraji.

Velger du å tilrettelegge f.eks kjelleren din for utleie, vil dette kunne gi deg skattefrie leieinntekter så lenge utleieverdien er mindre enn den delen du selv bor på. Hvis tilrettelegging for utleie vil koste deg 100.000,-, som senere vil kunne gi deg 10.000, – i månedlige leieinntekter, vil dette trolig være en god investering, både dersom du har tenkt til å bo der selv, men også dersom du vurderer å selge. 

-Leieinntekter gjør gjerne boligen mer attraktiv, forteller Oliver.

Kjøpe boliger for å leie ut

Når du skal kjøpe et utleieobjekt bør du tenkte på følgende:

-Boligen du leier ut må være godkjent for utleie. Det stilles krav til lys, luft, rømningsveier og godkjente soverom. Sjekk alltid dette før du legger inn bud, mener Oliver.

Oliver Faraji | Partner W Eiendomsmegling

Hvem skal du leie ut til? 

Skal du leie ut til studenter, bør du tenke på beliggenhet i forhold til skoler/ universiteter og kollektivtrafikk i nærheten. Dette vil gjøre boligen mer attraktiv for leietakere.

– Boliger til større barnefamilier er ofte dyrt, og derfor velger noen familier å leie. Barnefamilier ønsker gjerne langsiktige leieavtaler og flytter sjeldnere på seg. Her vil det være attraktivt med barnevennlige områder, barnehager, og skoler i nærheten, forteller Oliver.

Hvilken stand er boligen i?

Hvilke eventuelle oppgraderinger må gjøres og hva vil dette koste?

Pass på at objektet du kjøper er i god stand. Det er kjedelig å få store renoveringskostnader som tar vekk fortjenesten din ved utleie.

Oliver Faraji mener du bør tenke gjennom følgende:

  • Hvilken verdiøkning vil oppgradering gi deg på sikt?
  • Har boligen et potensiale for å sette inn et ekstra soverom?
  • Hvor mye kan du leie ut hvert soverom for? Eventuelt, hvor mye kan du leie ut hele boligen for?
  • Hvor mange skal du leie ut til?
  • Hva vil faste utgifter på utleieobjektet være sett opp mot potensielle inntekter? Med dette menes: Fellesutgifter, kommunale avgifter, eiendomsskatt, avdrag på lån osv.
  • Hvor mye tid beregner du selv å bruke på utleie? Husk at det er utleier som regel må ordne ting i utleieboligen hvis noe skulle bli ødelagt eller trenge vedlikehold.
  • Hvordan er boligmarkedet i det område du vurderer å kjøpe utleieboligen i, og hvor lenge vurderer du å sitte med utleieobjektet? Mye av verdien i utleieboligen ligger i verdistigningen i markedet over tid, ikke kun i leieinntekter.

For å få en lønnsom utleiebolig, er det viktig å vurdere hvilken bolig som gir den beste kombinasjonen av løpende leieinntekter og den potensielle verdistigningen i eierperioden. 

-Samtidig må du også huske å ikke kun se på direkte avkastning, men ta med alle inntekter og kostnader når du setter opp regnestykket, avslutter megleren.

Bør du kjøpe eller selge bolig først?

Bør du kjøpe eller selge bolig først?

Er du usikker på om du bør kjøpe eller selge bolig først? Her kan du lese om fordeler og ulemper med begge alternativene.

Hva er best for deg?

Å bytte bolig er en stor avgjørelse, og mange kan føle seg usikker i prosessen. Hva som lønner seg avhenger av hvilken økonomisk situasjon du er i, samt boligmarkedet når du går i gang med kjøps og salgsprosessen. 

Are Fotland, daglig leder W Eiendomsmegling.

Har du tanker om boligbytte, er det lurt å forhøre seg med en eiendomsmegler. Megleren kan hjelpe å kartlegge situasjon din og vil komme med gode råd til deg og din bolig. Samtidig vil megleren ha oppdatert informasjon om boligmarkedet der du bor. 

-Vi sjekker hva tilsvarende boliger har blitt solgt for i ditt område. Samtidig ser vi på hvor lang tid det har tatt å selge. Vi har oppdatert informasjon om dagens boligmarked og kan gi våre kunder gode råd angående kjøp og salg, forteller Are Fotland, daglig leder i W Eiendomsmegling.

Det som er avgjørende for et godt boligsalg er riktig prising ut i markedet, presentasjon av boligen og god oppfølging av megler.

Hvilken situasjon står du i?

Bør du selge før du kjøper ny bolig? Lag en oversikt over din situasjon. Tenk gjerne gjennom følgende:
  • Har du god forutsigbarhet i økonomien din?
  • Hvor høye kostander kan du ha over en periode?
  • Hvor mye kan du kjøpe for?
  • Hva er gjennomsnitt salgstid i ditt område?
  • Hvor mye kan du forvente å få for din nåværende bolig?
  • Hvordan er boligmarkedet der du bor?
  • Hva gjør du hvis du ikke får solgt like raskt som du hadde håpet på?
  • Hva gjør du hvis boligen din ikke blir solgt for like mye som du hadde regnet med?
  • Hvor skal du bo hvis du selger før du finner noe nytt?
  • Hvor mye vil midlertidige bokostnader komme på?
  • Hvor mye vil mellomfinansiering koste?
  • Hvilke oppgraderinger i boligen bør du eventuelt gjøre før du selger?

Skal du kjøpe først?

Skal du kjøpe først, er det viktig at du har du en stabil økonomi og at du tåler å betale for mellomfinansiering over en periode. Mellomfinansiering har gjerne en varighet på 3-6 måneder, men dette kan variere fra bank til bank. 

Fordel ved å kjøpe først:

  • Du kan bruke god tid på å finne boligen du ønsker.
  • Du rekker gjerne å flytte inn i ny bolig før du må være ute av den gamle.
  • Du unngår kostnader knyttet til lagerplass og midlertidig husleie.

Ulemper:

  • Du vet ikke hvor mye du får solgt din gamle bolig for. Dette må du ta i betraktning når du kjøper.
  • Du kan ikke vite hvor lang tid det vil ta å få solgt boligen din.
  • Det kan bli dyrt å sitte med to boliger over en lengre periode hvis du ikke får solgt.

Skal du selge først?

Det kan gjerne oppleves tryggere å selge før du  kjøper ny bolig. Fordelen ved å selge før du kjøper, er at du vet nøyaktig hvor mye penger du har råd til å bruke. Selger du bolig i et usikkert marked, er det mange som foretrekker å selge før de kjøper ny. Ulempen med dette er at det kan ta tid før du finner ny bolig og du må ha et midlertidig bosted.

Fordeler ved å selge først

  • Du vet konkret hva du får solgt for.
  • Du vet hvor mye du kan kjøpe en ny bolig for.
  • Du trenger ikke føle tidspress for å for solgt.

Ulemper:

  • Tidspress for å finne ny bolig grunnet overtakelse på din nåværende bolig.
  • Eventuelle midlertidige bokostnader og finne midlertidig bosted.

Megleren din kan gi det et realistisk bilde på hvor mye boligen din vil være verdt i dagens marked. Skal du kjøpe ny bolig før du selger, bør du få en e-takst først. Dette er en verdivurdering som kan brukes ifm. f. eks lånesøknad hos banken. 

En e-takst vil kunne gi et anslag på hvor mye din bolig er verdt. Det er viktig å merke seg at e-takst er en pekepinn på boligens verdi, og ikke en konkret fasit på hva du vil få. E-takst kan brukes som dokumentasjon til banken.

– Våre meglere har svært god kunnskap om lokalmarkedene de opererer i, og har tilgang til et av markedets beste salgsverktøy. Dette bidrar til at vi kan tiltrekke oss flest mulig potensielle kjøpere. Det er også viktig å velge en megler som tør å gi ærlige råd til sine kunder prismessig, men også i forhold til hva som bør gjøres for å oppnå høyest mulig pris.

Til syvende og sist er det markedet som i stor grad bestemmer hva det vil gi for enhver bolig. Megleren sin jobb er sørge for at boligen kan tiltrekke seg flest mulig kjøpergrupper og oppnå høyest mulig pris, mener Fotland.

Har du spørsmål vedrørende kjøp eller salg av bolig?

Visste du at vi svarer på alle boligrelaterte spørsmål både på telefon, men også på chat. Skriv til gjerne til oss.

Det er god kjøpekraft i markedet nå

det er god kjøpekraft i markedet nå

Boligmarkedet fungerer svært godt. –Vi har hatt stor pågang på våre boliger i både april, mai og juni, sier megler, Benjamin Bødtker i W Eiendomsmegling.

I mai hadde boligmarkedet en oppgang på 1,9 prosent nominelt. Dette er den sterkeste mai-oppgangen i boligprisstatistikkens historie. Markedet har holdt seg bedre enn forventet, mener megleren.

Boligmarkedet blomstrer

 – Det er god kjøpekraft i markedet nå. Bare de siste tre dagene har det blitt omsatt 78 boliger i Bergen kommune. Jeg tror rekordlav rente bidrar til at kjøpsviljen er der, mener Benjamin.

Det har vært mange privatvisninger, noe vi har veldig god erfaring med. De som ønsker privatvisning er gjerne mer interesserte og de ender oftere opp med å legge inn bud på eiendommen.

– Jeg hadde blant annet en bolig, hvor det var 27 privatvisninger. En annen hadde 25 privatvisninger. Generelt skal det mer til for å be om en privatvisning, enn det gjør å dukke opp på en fellesvisning, mener megleren.

Samtidig har det vært god pågang på boligannonser, noe som kan indikere at flere passive boligkjøpere følger med på hva som blir lagt ut i markedet. Megleren tror at dette kan ha en sammenheng med at mange har fått ferieplanene sine lagt på is, og at passive kjøpere i større grad er åpen for boligbytte i løpet av sommeren.

Gode priser på boliger som selges nå

– Vi har oppnådd svært gode priser på mange av våre boliger. Jeg solgte nylig en bolig som gikk 500.000 kroner over prisantydning. Det var en ganske hektisk budrunde, med flere interessenter som ville kjøpe, forklarer Benjamin.Vi har også hatt flere eiendommer, inkludert fritidseiendommer som har hatt oppnådd gode priser etter første visning.

Ikke bare Bergen som opplever et godt boligmarked

Renate Ripe Johnsen fra W Eiendomsmegling i Sunnfjord kan også fortelle om et godt boligmarked.

-Det har vært god aktivitet på visninger selv etter korona inntraff. Konsekvensen ble likevel at færre boliger ble lagt ut for salg. Nå har markedet derimot fått seg en oppsving, og vi registrerer god aktivitet på både kjøper- og selgersiden. Vi opplever et godt boligmarked med gode priser.

det er god kjøpekraft i markedet nå
Renate Ripe Johnsen i W Sunnfjord

Norges Bank tror på boligprisvekst

Norges Bank viser til at boligprisveksten har vært langt sterkere enn ventetSentralbanken venter også at boligprisene stiger med 2,7 prosent i år og fire prosent vekst neste år.  Anslagene kommer frem i Norges Banks pengepolitiske rapport. 

Anbefaler å selge bolig nå

– Ser vi på standard-årshjulet for når det er best å legge ut boliger for salg, så vil det variere etter hvilken bolig det gjelder. Før ville jeg gjerne anbefalt mine selgere å vente til august med å legge ut eneboliger for salg, fordi mange i denne kjøpergruppen gjerne er på utenlandsferie om sommeren. Denne sommeren vil flere kjøpere, også passive kjøpere befinne seg i Norge, og jeg tror at dette bidrar til et sterkere boligmarked. Særlig hyttemarkedet er varmt nå, forteller Bødtker.

Har du spørsmål om kjøp og salg av bolig?

Vurderer du å selge? Vi hjelper deg gjerne.

80% av boligsalgene gikk til, eller over prisantydning i april.

Oliver Faraji

80% av boligsalgene gikk til, eller over prisantydning i april. Boligmarkedet oppleves som robust, til tross for situasjonen, forteller megleren Faraji. -Vi solgte unna boliger i april. Mai startet svært bra. Jeg er optimistisk til boligmarkedet.

Oliver Faraji i W Eiendomsmegling er overrasket over hvor positive salgsresultater meglerforetaket har hatt til tross for corona. – Boligmarkedet er bedre enn hva vi hadde forventet.

80% av boligsalgene gikk til, eller over prisantydning

 -Vi solgte unna boliger i april. Mai startet svært bra. I april gikk 80% av boligene hos meglerhuset til, eller over prisantydning. Det ble rapportert om svært god boligomsetning. 

Meglerne har hatt et høyt trykk på privatvisninger. Vi har hatt flere prisrekorder, og boliger som gikk opp til 500.000,- kr over prisantydning, forteller Faraji.

Mai startet bra – Boliger som ikke ble solgt tidligere gikk langt over prisantydning

Det var ikke kun i april meglerselskapet hadde god omsetning. Mai startet med prisrekorder og flere salg. – Det var blant annet en bolig som hadde ligget ute i markedet en stund, uten at det kom relevante bud. Den solgte jeg i mai for kr. 200.000, – over prisantydning.

Boligprisene 1,2 prosent høyere i april

Det er ikke bare W Eiendomsmegling som har merket god pågang i boligmarkedet i april. Eiendom Norge rapportere at boligprisene ved utgangen av april var 1,2 prosent høyere i Bergen enn for et år siden.

Hvilket tanker har du om boligmarkedet nå?

– Jeg ser ingen grunn til å avvente boligsalg eller kjøp nå. Det vil alltid være mennesker som har behov for å bytte bolig. Selv om de økonomiske utsiktene er usikre, fremstår boligmarkedet robust.

– Bankene tilbyr nå historisk lav rente som gjør at det er billigere å ha boliglån. Det stimulerer økonomien og sørger for å opprettholde et sunt og velfungerende boligmarked, forteller megleren.

Er boligkjøperne mer avventende enn tidligere?

-I noen tilfeller har vi merket at kjøperne har ønsket å avvente med å legge inn bud i håp om å få kapret boligen til en billigere penge. Det som gjerne har skjedd da, er at så snart en legger inn et bud, hiver flere budgivere seg på.

Populære boliger går godt, men mindre attraktive boliger tar gjerne litt lengre tid, noe som er helt vanlig i boligmarkedet. Boligpresentasjonen er derfor svært viktig å fokusere på for å oppnå en høy pris, forteller megleren.

Hvordan opplever dere boligmarkedet nå kontra da coronaviruset kom til Norge?

– Vi opplevde starten på perioden som veldig usikker, men det hentet seg raskt inn igjen. Nå som det blir Norgesferie er vi spente på hvilken innvirkning dette vil ha på boliger og eiendommer som normalt sett ellers blir lagt ut i god tid før eller etter fellesferien.

Hvilken type boliger er dette?

– Typiske eneboliger og store familieboliger. Mange tenker ofte at kjøpegruppen til slike boliger er utenlands om sommeren, men jeg tror flere vil benytte sommerferien hjemme til å se etter ny bolig.

Vurderer du salg av bolig?

Våre meglere hjelper deg å kartlegge boligsalget ditt, slik at du skal kunne oppnå høyest mulig pris.

Bør du kjøpe eller selge nå? – Dette svarer Ben Inge Rasmussen

Florø

Hvordan er aktiviteten på visninger og befaringer? Bør du avvente med å selge? Lønner det seg å kjøpe nå? -Dette svarer eiendomsmegler Ben Inge Rasmussen.

Vil du anbefale å kjøpe bolig nå?

– De aller fleste kjøper bolig for å bo i. For denne kjøpergruppen er det liten grunn til å avvente dersom drømmeboligen dukker opp. Det er lite sannsynlig at en tilsvarende eller bedre bolig dukker opp på et senere tidspunkt til en lavere pris. 

– Vi får en del spørsmål om boligprisene vil gå ned. Som ellers i markedet vil det være lokale forskjeller. For at prisene skal gå ned nok til at det vil være lurt å avvente, må det være vesentlig flere som selge, enn det er folk som ønsker å kjøpe. Det er ikke tilfellet slik markedet er nå.

Det er iverksatt tiltak for å motvirke nettopp dette, blant annet med at renten er satt historisk lav og at bankene tilbyr både rente- og/eller avdragsfrie lån slik at de den norske befolkningen skal klare seg gjennom disse koronatider.

Bør boligselgere avvente med å selge?

– Det er vanskelig å anbefale noe konkret, fordi dette vil være individuelt. Vi har hatt flere gode salg i W den siste tiden, hvor samtlige har gått godt over prisantydning. En av boligene ble solgt for kr. 100.000,- over prisantydning og en annen gikk for kr 250.000,- over prisantydning. Sistenevnte satt prisrekord i sameiet. Jeg har også nettopp lagt ut flere nyheter. 

– Jeg anbefaler alle som har spørsmål å kontakte meg direkte. Det vil være enklere for meg å gi kvalitative og faglige råd basert på den enkelte bolig. 

Hvis du sitter med en bolig som skal selges, men ønsker å avvente, vil det uansett være lurt å komme i gang med salgsprosessen så tidlig som mulig. Megler vil kunne anbefale riktig tidspunkt å legge ut boligen, samt anbefale hvilke tiltak som bør gjennomføres for å oppnå best mulig resultat. 

Hvordan er aktiviteten på visninger og befaringer?

– Noe mer stille er det, men boligmarkedet er ikke stoppet opp. Jeg var på kundemøte senest i går kveld. Ellers har det blitt gjennomført privatvisninger og klargjøring av boliger som skal ut for salg.

Det er viktig å innføre tiltak slik at boligmarkedet fungerer og det ser vi at både regjeringen, Norges Bank og eiendomsbransjen selv har gjort.

Ben Inge Rasmussen. Hvordan oppnå et godt boligsalg?
Ben Inge Rasmussen, eiendomsmegler W Eiendomsmegling.

Innfører bolighjelp

Vi i W Eiendomsmegling ønsker å kunne bistå alle boligselgere i den tiden vi er inni nå. Derfor innfører vi gratis bolighjelp.

Bolighjelpen skal være et hjelpemiddel for alle boligselgere og kjøpere som ønsker faglig råd basert på deres situasjon fra våre meglere. Gratis, uforpliktende og det er ingen begrensning på hvem vi hjelper. Det er bare til å ringe eller skrive til oss.

Trenger du bolighjelp?

Har du spørsmål vedrørende kjøp eller salg av bolig? Vi hjelper deg uforpliktende.